2022년도 부동산 관련 재개발, 재건축, 청약, 대출 관련 정리

2022년도 부동산 관련 재개발, 재건축, 청약, 대출 관련 정리 

 

입주권

입주권은 분양권과 달리 기존 살던 곳이 재건축이나 재개발이 될 때 개발 이후 우선 분양받을 수 있는 권리 입니다.  

 

진행과정 : 구역지정 → 추진위 설립 → 조합설립승인 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 일반분양 

재개발은 관리처분 인가 이후, 재건축은 조합설립 이후 소유권 이전 등기까지 전매 금지 

 

 

 

초과이익 환수제

초과이익 환수제란 준공 당시의 집값과 추진위원회 설립 당시 집값을 비교해 재건축에 따른 집값 상승 이익이 조합원 1인당 3000만원을 초과하면 최대 그 50%까지 부담금으로 내도록 한 제도입니다. 

 

무허가주택 

일정시점 기준 항공사전에 포함된 물건에 한해 인정되며, 청약시 주택수에 포함 안되나 양도세 계산시 주택수에 포함됨. (다른 주택이 있을 경우 중과됨)

 

청약자격 및 추첨방식

 

청약가점제 

투기과열지역 및 수도권 공공 → 85제곱미터 이하는 100% 가점제

                                      → 85제곱미터 초과는 50% 가점+50%추첨

비규제지역  → 85제곱미터 이하는 40% 가점+60% 추첨

                → 85제곱미터 초과는 100% 추첨 

 

 

※ 청약점수 85점 만점 = 부양가족 35점 +무주택기간 32점 +청약통장 기간 17점 

   부양가족 : 1명 당 5점, 최대 6명이상 35점 

   무주택 기간 : 1년 미만 2점, 10년 미만 20점, 최대 15년 이상 32점

    (무주택기간은 만 나이 30세 부터 계산, 그전에 결혼 시 혼인신고 한 날 기준) 

   청약통장 가입기간(1점~17점) : 5년 미만 6점, 10년 미만 11점  

 

추첨

투기과열지역 및 수도권, 광역시 → 75% 무주택자 + 25% 무주택+1주택처분서약자  

 

국민주택자격 

통장가입 2년 + 24회 무연체납입, 신청지역 1년 이상 거주(투기과열지역 2년), 5년 이내 무주택+당첨이력x

 

민영주택자격

통장가입 1년(투기과열지역 2년) +기준금액 이상 납입, 5년이내 당첨이력 없는 세대주

 

신혼특공 소득기준 완화 : 분양가 6억이상인 경우 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 

생애최초 특공 확대 : 국민 25%, 민영: 공공 15%, 민간 6%

소득기준 완화 : 민영주택은 월평균 소득 130% 이하(국민주택은 100%) 

 

분양권 

분양권이란 주택청약통장 가입자에게 우선 공급하는 신규아파트의 입주권을 뜻합니다. 

 

수도권 분양가 상한제 아파트 전월세 금지 및 실입주 의무기간 

             공공택지 : 5년(80% 미만), 3년 (80~100%)

             민영택지 : 3년(80 미만), 2년(80~100%)

 

규제지역 분양권은 소유권 등기시까지 전매금지

분양가상한제 주택 분양권 전매제한(당첨일 기준) → 5년 (시세 100%), 8년(80~100%), 10년(80미만)

분양권(입주권)도 청약 및 대출 시 주택으로 간주

                              → 미분양분 분양권은 주택수에 미포함이나 미계약분은 주택수에 포함됨 

 

무주택 간주 주택 but 청약 및 대출 시 주택수로 판정

 1. 오피스텔/아파텔

 2. 상속주택 공유지분(부적격 톹보 받은 날부터 3개월 이내 지분을 처분할 경우) 

 3. 수도권 제외 지명 면단위 행정구역의 단독주택에 거주 후 이주한 경우 

 4. 개인주택사업자의 분양목적 건설주택(부적격 통보일부터 3개월 내 처분 경우)

 5. 세무서에 신고 한 개인사업자의 근로자 숙소용 건설 주택

 6. 20제곱미터 이하의 초소형주택 또는 분양권 1호 소유세대(국민주택 청약시에는 주택으로 인정)

 7. 60세 이상의 직계존속(배우자 직계포함)의 주택 또는 분양권

 8. 낡은 폐가 또는 멸실 주택(부적격 통보 3개월 이내 정리한 경우), 무허가 건물 

 9. 도시 외 지역 무허가 건물(2청이하&200제곱미터 미만, 건축당시에는 적법했던 건축물)

 10. 민영주택 청약시 무주택 요건

                → 소형, 저가주택 1호 소유세대(60제곱미터+8천만원 이하, 수도권은 1.3억) 

 11. 미분양주택을 선착순 등으로 공급받은 분양권

             → 이 분양권 매수자는 제외, 자격 박탈로 인해 재공급 받는 미계약분은 주택수에 포함

 

 

 

 

주택담보대출

규제 지역내 신규 구입으로 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계 없이 6개월 내 처분(1주택자) 및 전입 의무 부과로 임대차 3개월 이상 남은 주택은 사실상 매도가 불가능 합니다. 

 

1주택자의 경우 규제지역의 주택담보대출이 원칙적으로 금지됨 

(예외) 6개월 이내 처분 후 전입, 직장근무로 인한 별거, 다른 지역에 사는 60세 이상 부모를 본인 집 근처로 모셔서 봉양(별거 봉양)하려는 경우, 다주택자의 규제지역 내 신규 주택 구입으로 인한 주택담보대출 금지(비규제 지역의 경우 2주택 까지 가능함.) 

 

시가 9억원 초과주택 LTV 강화

   투기과열지역 40% : 9억원 초과분의 20%, DTI 40% 

   조정지역 50% : 9억원 초관의 30%, DTI 50%

   기타 지역 : LTV 70%(무주택이나 1주택의 경우) LTV 60% (2주택)  DTI : 50% 

 

주택담보대출 관련 용어 정리
LTV	담보인정 비율, 주택가격 대비 대출 가능한 금액!
DTI	총 부채 상환 비율, 연소득 대비 주택담보대출의 원리금 상환(원금+이자) 금액의 비중
DSR	총부채 원리금 상환 비율, 모든 부채(자동차 할부, 신용카드 등)의 원리금까지 합산하여 계산

주택담보대출 시 1억 담보 주택의 경우 

    1. LTV40% 인 경우 4천 가능

    2. DTI 40% 적용하면 원리금은 연소득의 40% (연봉 4천인 경우 연1600만원, 월134만원 이내) 

   

    담보가능 금액은 아파트의 경우 KB 시세. 

 

투기과열지역 시가 15억 초과 시 (KB 나 감정원 기준) 아파트 주택담보대출 금지 

  단, 재개발, 재건축 1주택 세대 조합원이 실거주하고 불가피성이 인정될 경우 예외 허용 

 

주택임대 및 매매 사업자의 모든 지역 신규 주택담보대출 금지

무주택 서민 실수요자의 경우 최대 4억 한도 우대 대상 : 투기과열지역 9억, 조정지역 8억 이하 주택 

 

소득기준 무주택+소득기준 충족 시 가능 : 부부합산 연소득 9천만원, 생애최초 1억 미만

 

                      LTV → 투기과열지역 60%(6억이하), 50%(9억이하)

                               조정지역 70%(5억이하) 60% (8억이하)

                      DTI : 60% 

                      DSR : 40% (은행), 50% (비은행) 

                      

 

보금자리론 : 주입 후 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거우 유지 의무(위반시 대출금 회수) 

 

※ 서울의 경우 3억 주택이라면 LTV 60% 인 1억 8천이 대출가능한도이며,

                                    연봉 4천인 경우 DTI 60%인 연 2400만원(월200만원 원리금)가능함.

                                    DSR 40% 이므로 전체 부채에 대해 연1600만원(월134만원 이내 원리금)  

 DTI와 DSR의 경우 월상환금액이므로 이자율과 상관금액에 따라 달라짐. 

 

 참고로 신용대출의 경우 현재 7년 상환으로 계산하나 앞으로 5년상환으로 변경됩니다. 

 

연봉이 5000만원인 직장인 A씨가 신용대출 2000만원이 있는 상태에서 서울에서 7억원짜리 아파트를 매수하려 했다면 LTV 우대 기준을 적용할 때 대출을 4억원가량 받을 수 있지만 A씨는 DSR 40%가 초과돼 약 3억원만 대출이 가능합니다

 

DSR 계산기 

 

 

청약 중도금 및 잔금 대출

잔금대출 : 주택수에 따라 차등적용하며, 규제지역 지정 및 변경 전 잔금대출 규제 적용 

중도금 대출 : 9억 이상 고가주택의 대출 금지,

                  규제지역 세대당 1건, 비쥬제지역 세대당 2건 중도금 대출 가능! 

                 ※ 규제지역 1건 먼저 받고, 비규제지역 1건 추가는 가능함. 

 

전세자금대출

무주택자 : 소득조건 없이 가능

1주택자 : 시가 9억원 보유자는 불가능

2주택자 : 불가능 

 

전세 자금 대출 비교하기 (주택금융보증 및 버팀목)

청년전세대출 , 만 34세 이하라면

 

 

임차보증금 반환 대출

1주택자 : 투기과열지역은 40%, 조정지역은 60% (9억초과 규제지역 주택은 본인 입주조건으로 임차보증금 이내 가능) 

            15억 초과 주택의 경우 불가 

2주택자 : 규제지역 대출 불가(단, 기존주택 처분 매매계약서 +계약영수증 제출 시 1세대와 동일 조건)