경제기사 읽기 - PF대출, 특수목적법인 PFV, SPC

경제기사 읽기 - PF대출, 특수목적법인 PFV, SPC 

기사에 PF대출에 대한 이야기가 많이 나오네요. 그래서 오늘 포스팅의 주제는 PF대출입니다. PF대출이 뭔지 부터 부동산 개발과정 및 특수목적법인까지 한번에 알아보는 포스팅 시작합니다~ 

 

 

 

먼저 PF대출을 검색하면 뜨는 기사 제목들이예요. 

연체율 5%도..."2금융권 PF대출, 2년 뒤 터진다", 삼성증권 "금융사 부동산 PFㄷ 위기 고조... 리스크 관리해야" 라는 글이 먼저 보이네요. 이미지에는 없지만 "보험사 부동산PF대출 10년새 10배나 늘어"라는 제목의 기사도 있고, 고금리‧증시부진에 ‘어닝쇼크’…부동산PF도 ‘휘청' 이라는 제목의 기사도 보입니다. 

 

기사 제목만 보고도 PF 대출이란 뭔가 부동산과 관련된 대출인가? 라는 생각이 드셨다면 good! PF 대출은 흔히 개인이 빌리는 신용대출이나 주택담보대출과는 다른 유형의 대출입니다. 프로젝트 파이낸싱이라는 것으로 보통 부동산 프로젝트를 할 경우에 이루어지는 대출이예요. 아직 시작하지 않은 부동산 개발 사업에 어떤 담보를 잡을 수는 없잖아요. 때문에 그 사업자체의 사업성을 판단하여 대출을 해줍니다.  사업 수익으로 돌려받는 계약으로 말은 대출인데 일종의 투자라고 봐도 될듯 하네요. 

 

부동산개발을 전제로  토지매입 자금대출, 형식상 수분양자 중도금대출이나  부동산개발 관련 시공사에 대한 대출(어음할인 포함) 중 사업부지 매입 및 해당 사업부지 개발에 소요되는 대출(운전자금 및 대환자금대출 제외)이 이에 포함됩니다. 

 

아무래도 특정 사업 즉, 프로젝트에 투자를 하기 때문에 PF대출은 금융사에서 사업의 안정성을 보고 나서 승인이 이루어집니다. 주로 두가지를 보게 되는데, 건물이 예정대로 지어질 것인가에 대한 신뢰를 위해 책임지고 준공할 수 있는지 시공사에 대한 것을 첫째로 보며, 지어진 건물을 제대로 분양할 수 있는지에 대한 것을 둘째로 봅니다. 돈을 회수할 수 있어야 하니까요. 

 

특수목적법인 PFV, SPC

 

부동산 개발을 할 때는 토지를 매입하여 사업을 진행하는 시행사(사업주체)가 있고, 시공사가 있고(건설사), 투자자(금융, 개인 등) 가 있습니다.PF 대출을 받는 부동산 사업의 진행은 시행사가 땅을 매입하여 시공사에 건설을 금융기관에 자금(PF대출)을 의뢰하여 사업을 진행합니다. 이때 기존 회사에서 진행하면 해당 부동산 사업에 대한 것이 기존 회사의 실적 등에 영향을 주기 때문에 해당 프로젝트만을 담당하는 회사를 세우게 됩니다.  이런 회사가 PFV 나 SPC 입니다.

 

딱 해당 프로젝트 만을 위한 회사이고 프로젝트가 완료가 되면 해산되는 특수목적법인입니다.  투자자(금융권) 입장에도 모회사로 자금이 들어가면 다른데 자금을 투명하게 잘 썼는지 모회사 경비로 다른데 썼는지 불안하므로 프로젝트 만을 위한 PFV나 SPC를 세우는 것이 좋습니다. 프로젝트만을 위한 자금의 흐름을 관리하기 위한 회사로 법의 테두리에 있는 페이퍼컴페니라고 할까요. 

 

PFC나 SPC의 경우 다소 차이가 있는데 PFC가 좀더 설립 요건이 까다롭지만 세금 등에 있어서 공제혜택이 있다는 차이가 있습니다. 

 

그럼 기본 용어를 알고 기사내용을 다시 읽어볼까요? 

 

금융당국에서는 현재 PF대출 전체 평균 연체율을 봤을 때 전반적으로 이전 저축은행 사태에 비해 상당히 안정적으로는 보고 있지만 부동산 침체, 인플레이션, 원자재 가격 상승, 금리 인상 등이 복합적으로 작용할 경우 향후 2~3년 후 수치가 악화될 가능성이 클 것으로 보고 있습니다.

중략 

특히 최근 부동산 침체와 함께 미분양 물량이 증가하고 있는 만큼, 담보가치의 불확실성이 높은 중소형 금융사 중심으로 PF대출의 집중 모니터링이 필요하다고 전문가들은 강조합니다.

 

PF 대출 부실사태 이후 은행권에서는 PF 대출액 증가를 억제했으나, 비은행권에서는 사업다각화 취지에서 PF 대출액을 늘린 영향이다.

 

부동산 개발사업, 아파트 건설이 많겠죠? 요즘 분양 경기 안 좋잖아요. 분양이 되어야 수익이 들어오는데 미분양이 생기게 되면 수입이 생기지 않습니다. 시행사, 건설사, 은행 모두에게 좋지 않은거죠. 그런데 특히나 1금융권 보다 2금융권의 자본 여력이 취약한데다 PF대출 잔액도 높은 편입니다. 1금융권에서 PF 대출을 줄일 때도  리스크를 안고 고수익을 추구한것인데 부동산 경기가 좋지 않아지면서 리스크가 커진 상황입니다. 

 

 

 

 

화천대유, 프로젝트 금융투자회사란